در معاملات املاک، چالش‌های حقوقی بسیاری وجود دارد. اغلب افراد به دلیل کمبود اطلاعات، به دام کلاهبرداران می‌افتند یا زمان بسیاری را از دست می‌دهند و مجبور می‌شوند تلاش بیشتری برای انجام معاملات ساده بکنند. یکی از بخش‌های اصلی معاملات املاک، انتقال سند تک برگ است. در ادامه با دادچی همراه باشید تا درباره روند انتقال سند تک برگ در معاملات املاک بیشتر بدانید.
قبل از معامله این نکات را بدانید
قبل از شروع معامله، این نکات را در نظر داشته باشید:
1. بررسی نوع سند ملک مورد نظر: سند تک برگ، سند اداری-تجاری، سند زمین و سند وکالتی از یکدیگر متفاوت هستند.
2. انجام انتقال سند در دفترخانه‌های رسمی شهر مورد نظر.
3. استعلام وضعیت حقوقی فروشنده، پرداخت مالیات‌ها و عوارض شهرداری از طریق دفتر ثبت اسناد، شهرداری و اداره مالیات.
4. آگاهی از قیمت‌های املاک در منطقه مورد نظر قبل از خرید.
مبایعه‌نامه و نکات مهم در تنظیم آن
قبل از نهایی کردن خرید ملک، توافقات بین خریدار و فروشنده انجام می‌شود. مبایعه‌نامه، سندی است که شرایط فروش ملک را تعیین می‌کند و بین طرفین امضا می‌شود. در تنظیم مبایعه‌نامه، می‌توانید به دفتر املاک مراجعه کنید یا در صورت تجربه کافی، آن را خودتان تنظیم کنید. مشخصات خریدار و فروشنده، شرایط پرداخت، زمان مراجعه به دفترخانه برای انتقال سند و سایر جزئیات از جمله مواردی است که در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود.
هزینه خرید ملک معمولاً بالاست و بسیاری از افراد برای پرداخت آن از وام مسکن استفاده می‌کنند. در مبایعه‌نامه، شرایط پرداخت مبلغ خرید به صورت قسطی و تا چه زمانی ثبت می‌شود. اطلاعات شخصی خریدار و فروشنده نیز در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود. پس از تنظیم ممبایعه‌نامه، بایستی مشخصات ملک مورد خرید، قیمت توافق شده، شرایط پرداخت، میزان و نحوه پرداخت سپرده، تاریخ و محل تحویل ملک، شرایط اختیار خرید و فروش و سایر مقررات قراردادی را شامل شود.
پس از تنظیم مبایعه‌نامه، مراحل انتقال سند تک برگ آغاز می‌شود. برای انجام این امر، از طریق دفترخانه‌های املاک و اسناد رسمی مربوط به منطقه مورد نظرتان، باید مراحل زیر را طی کنید:
1. تهیه مدارک مورد نیاز: شامل اصل مبایعه‌نامه، اصل سند ملک، کپی شناسنامه خریدار و فروشنده، پرداخت عوارض مالیاتی و عوارض شهرداری، استعلام وضعیت حقوقی ملک و سایر مدارک مربوطه.
2. مراجعه به دفترخانه: با مراجعه به دفترخانه املاک و اسناد، مدارک مورد نیاز را تحویل دهید و درخواست انتقال سند تک برگ را ثبت کنید.
3. بررسی و پردازش مدارک: دفترخانه مدارک را بررسی کرده و در صورت صحت آنها، نسخه جدید سند را تهیه می‌کند.
4. تحویل سند تک برگ: پس از تهیه نسخه جدید سند، دفترخانه آن را به شما تحویل می‌دهد و شما به عنوان مالک جدید ملک ثبت می‌شوید.
می‌توانید در این مرحله، از کمک یک وکیل یا کارشناس حقوقی استفاده کنید تا معامله را به خوبی راهنمایی کند و از هرگونه خطاها و مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
در کل، برای جلوگیری از مشکلات حقوقی در معاملات املاک، ضرورت دارد که با دقت و دانش کافی به معامله بپردازید و در صورت لزوم از کمک حقوقی حرفه‌ای استفاده کنید. همچنین، نکاتی مانند بررسی دقیق مدارک، استعلام وضعیت حقوقی ملک و دریافت مشاوره حرفه‌ای از متخصصین معاملات املاک نیز می‌تواند به شما در جلوگیری از مشکلات کمک کند.
موارد موجود در مبایعه‌نامه املاک
در مبایعه‌نامه املاک علاوه بر موارد اصلی مانند مشخصات خریدار و فروشنده که در بالا ذکر شد، موارد دیگری نیز ثبت می‌شوند. یکی از موارد مهم، شرایط فسخ قرارداد است که در مبایعه‌نامه باید ذکر شود. در این بخش باید نوشته شود که فروشنده تا چند روز یا ساعت فرصت پشیمانی دارد و در صورت فسخ قرارداد می‌بایست چه میزان جریمه را پرداخت کند.
همچنین مناسب است متعلقات ملک نیز ذکر شود. به عنوان مثال، پکیج آب گرمکن و سایر امکانات مشابه باید ذکر گردد. همچنین باید ذکر شود که در صورتی که مشکلاتی در مورد ملک در استعلامات بعدی مشخص شود، مانند وجود بدهی به بانک یا قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری، امکان درخواست خسارت وجود دارد.
اهمیت وجود کد رهگیری
وجود کد رهگیری نیز اهمیت دارد. این کد باعث رسمیت معامله می‌شود و همچنین جلوی اختلافات مربوط به همزمانی فروش به چند خریدار را می‌گیرد. همچنین کد رهگیری برای دریافت استعلامات مختلف نیز کمک کننده است. به عنوان مثال، با استفاده از کد رهگیری می‌توانید در مورد وجود طرح‌های شهرداری برای خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید، اطلاعات کسب کنید.
کد رهگیری ملک دارای ۱۳ رقم است و در بالای مبایعه‌نامه ذکر می‌شود. همچنین پس از ثبت مبایعه‌نامه، این کد از طریق پیامک به طرفین ارسال می‌شود. بعد از تحویل قرارداد، توجه کنید که تمامی مشخصات به‌درستی در قرارداد ذکر شده باشد و در بالای آن، کد QR و برچسب هولوگرام وجود داشته باشد.
مدارک لازم برای انتقال سند تک برگ
مدارک لازم برای انتقال سند تک برگ عبارتند از:
۱. اصل سند و بنچاق (در صورت عدم وجود بنچاق، می‌توانید با دفترخانه تماس بگیرید و آن را درخواست کنید).
۲. اصل یا کپی معتبر مبایعه‌نامه.
۳. شناسنامه، کارت ملی و کپی آنها (برای خریدار و فروشنده).
۴. پایان کار ملک.
۵. گواهی عدم خلافی ملک که از شهرداری درخواست می‌شود.
۶. صورت جلسه تفکیکی ملک.
۷. مفاصاحساب عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های ملک.
۸. کد پستی ملک.
۹. در صورت وراثت ملک، اصل و کپی انحصار وراثت.
۱۰. اگر وکیل فروشنده یا خریدار حضور دارد، اصل وکالت‌نامه نیز لازم است.
مفاصا حساب به چه معناست؟
مفاصاحساب به معنای بررسی و تأیید پرداخت تمامی هزینه‌های مرتبط با ملک است. قبل از انجام مراحل انتقال سند، مالک نباید هیچ بدهی مالی به شهرداری، بیمه یا اداره مالیات داشته باشد. بنابراین، باید هزینه‌های مربوط به عوارض، نوسازی، مدیریت و جمع‌آوری پسماند، کمک به آموزش و پرورش و سایر هزینه‌های مشابه را پرداخت کند. همچنین، مالیات نقل‌وانتقال که معادل ۴ درصد ارزش ملک است، باید پرداخت شده باشد. برای املاک تجاری و اداری، همچنین باید بدهی به بیمه وجود نداشته باشد. مدارک مفاصاحساب نشان می‌دهند که تمامی این هزینه‌ها پرداخت شده است.
مراحل انتقال سند تک برگ
بعد از اینکه طرفین با حضور در دفترخانه و داشتن مدارک لازم، اقدام به انتقال سند تک برگ می‌کنند، دفتردار مدارک را بررسی کرده و در صورت کامل بودن آنها، درخواست می‌کند تا سند قبلی باطل شده و سند جدیدی با نام مالک جدید صادر شود. همچنین، اداره ثبت احوال نیز درخواست را بررسی کرده و اگر هیچ مشکلی وجود نداشته باشد، سند جدید را به آدرس پستی مالک جدید ارسال می‌کند. این فرایند ارسال سند جدید حدود ۲۰ روز زمان می‌برد.
معامله ملکی که سند دارد، رسمیت بیشتری دارد و از این رو امن‌تر خواهد بود. با این حال، معامله املاک قولنامه‌ای بسیار رایج است و مراحل سندزدن ملک قولنامه‌ای کمی متفاوت است. قبل از انجام معامله در این نوع املاک، بهتر است استعلام از شهرداری را برای آگاهی از وضعیت ملک به‌جایی بگیرید.
به طور کل، انتقال سند تک برگ شامل مراحل زیر است:
1. توافق و تنظیم مبایعه‌نامه.
2. ثبت مبایعه‌نامه و دریافت کد رهگیری.
3. پرداخت بدهی‌ها و دریافت مفاصاحساب از سوی فروشنده.
4. انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی.
مراحل انتقال سند تک برگی زمین
مراحل انتقال سند تک برگی زمین، از نظر حقوقی، با انتقال سند ملک تفاوت جدی ندارد. هنگام انتقال سند زمین، باید از شهرداری و اداره مالیات مفاصاحساب دریافت کرده و قبل از انتقال، استعلام‌های لازم را انجام دهید. پس از جمع‌آوری مدارک کامل، در روز و ساعت مشخص شده، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و درخواست ابطال سند قبلی و صدور سند به نام مالک جدید را ارائه دهید.
هزینه‌های انتقال سند
در صورتی که مشاور املاک مشتری را برای شما پیدا کرده باشد، دریافت کمیسیونی به اندازه نیم تا یک درصد از ارزش ملک معمول است. در غیر این صورت، تنها هزینه‌ی دفتری برای نگارش و ثبت مبایعه‌نامه پرداخت خواهد شد. در مرحله بعدی، اگر شما فروشنده هستید، باید تمامی بدهی‌ها را به اداره مالیات و شهرداری پرداخت کنید و مفاصاحساب ملک خود را دریافت کنید. برای انتقال سند، باید مالیاتی به اندازه ۴ درصد از ارزش ملک پرداخت شود و همچنین چند روزی برای انجام مراحل کار اداری در نظر گرفته شود.
در صورتی که ملک شما اداری یا تجاری باشد، هزینه‌ای بابت بیمه توسط فروشنده پرداخت خواهد شد. همچنین، دفترخانه نیز هزینه‌ای بابت انتقال سند و حق‌التحریر دریافت می‌کند. این هزینه اصولاً بر عهده فروشنده است، اما در بسیاری از موارد به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
پرداخت هزینه‌های انتقال سند
بیشتر هزینه‌های مرتبط با انتقال سند بر عهده فروشنده است. با این حال، معمولاً بخشی از هزینه‌ها تقسیم می‌شود. می‌توانید در مبایعه‌نامه در مورد این هزینه‌ها توافق کنید.
چگونه از اصالت یک سند مطمئن شویم؟
برای این کار می‌توانید از طریق خدمات آنلاین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور استفاده کنید. دفاتر اسناد رسمی می‌توانند این استعلام را برای شما انجام دهند.
منبع: sheypoor
